Ler o edital é imperativo. Após identificar o objeto do leilão, é igualmente importante analisar se há algum ônus previsto no edital.
O edital sempre será o ponto de partida em qualquer modalidade de leilão, seja judicial ou extrajudicial. É por ele que se inicia a análise da viabilidade jurídica.
Assim, ter ciência da existência de algum ônus e compreender sua natureza é indispensável. Se houver ônus, avalie seu efeito e impacto na arrematação.
Há diversos tipos de ônus, por exemplo: (i) hipoteca; (ii) alienação fiduciária; (iii) dívida obrigacional, como despesas condominiais que superam o valor do próprio objeto do leilão; (iv) obrigação tributária que também pode superar o valor do objeto do leilão, e tantas outras possibilidades.
Na existência de algum ônus, especialmente em leilão judicial, prosseguir com o lance apenas pela leitura do edital pode trazer sérios riscos. Aquela aparente oportunidade pode ser um péssimo negócio, que não deve ser compreendido como investimento.
Imaginemos a hipótese de um leilão de propriedade. De forma prática, o imóvel objeto da Matrícula “XWZ” foi penhorado com datas de leilões designadas. No segundo leilão há um desconto de 50%. No edital consta uma hipoteca em favor da instituição bancária “W”, com valor próximo do bem.
Ocorre que o interessado, que denominaremos de “arrematante impulsivo”, se encantou com o imóvel, gostou do preço, apreciou a localização e, por uma análise superficial, entendeu ser uma oportunidade, mesmo com a hipoteca. O arrematante impulsivo não avaliou mais nada e deu lance, arrematando o bem com sucesso.
Contudo, o arrematante impulsivo não verificou se, no processo judicial que determinou a penhora e o respectivo leilão, o credor hipotecário havia sido regularmente intimado. Lamentavelmente, o credor hipotecário não foi intimado e essa nulidade resultou no retorno do processo, com nova designação de leilão. O arrematante depositou o valor, mas sua liberação dependerá da morosidade do Poder Judiciário, consequência de uma análise deficiente restrita apenas ao edital.
O efeito danoso é que o arrematante impulsivo fica impedido de aproveitar outras oportunidades de leilões interessantes enquanto aguarda o Judiciário liberar seu dinheiro.
Esse é apenas um exemplo da necessária atenção para compreender o impacto de eventual ônus informado no edital.
Outro exemplo que vale a pena compartilhar. Imagine um leilão de direito. O condomínio penhorou a unidade condominial por inadimplência de despesas condominiais. O devedor era titular de contrato de compromisso de compra e venda quitado, direito que foi penhorado e levado a leilão. Constata-se a existência de hipoteca bancária em favor da instituição “X”.
Nesse caso, contudo, o arrematante analisou integralmente o processo e confirmou a regular intimação do credor hipotecário. Ciente de que, ao arrematar o direito de compromissário comprador, seria necessário adotar as providências jurídicas para regularizar a propriedade em seu nome, ele prosseguiu. Em razão da regular intimação do credor hipotecário, ônus que será cancelado, confirmando a viabilidade jurídica do leilão. A viabilidade econômica também se confirmou, mesmo considerando as despesas para regularização da propriedade. A margem proporcionada por essa arrematação a torna uma excelente opção para moradia, investimento para revenda ou diversificação de carteira, com potencial de retorno de aproximadamente 0,8% (do valor investido) ao mês e aquisição com desconto de 30% a 40% em relação ao valor de mercado.
São dois exemplos práticos que demonstram a importância de entender os cuidados essenciais para dar um lance consciente e seguro, garantindo um bom negócio, independentemente da destinação final do bem. Fica evidente, portanto, a necessidade de compreender os termos jurídicos envolvidos no edital ou de buscar o auxílio de um especialista de confiança, capaz de proporcionar a segurança necessária para um lance bem-sucedido e evitar surpresas desagradáveis.
Escrito por Tiago Pegorari Esposito – OAB/SP 215.940