Você fechou a compra de um imóvel por R$ 500 mil e, na hora de registrar a escritura, a prefeitura exigiu o ITBI calculado sobre R$ 800 mil, apoiada em uma tabela interna de valores de referência. Situações parecidas têm sido levadas ao Judiciário com frequência, e a resposta, em regra, favorece o comprador.
O que é o ITBI e quando ele incide
O ITBI é o imposto municipal incidente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. O fato gerador, segundo o entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal (Tema 1.124), ocorre com o registro do título no cartório de imóveis. Antes disso, a cobrança não é devida.
A base de cálculo, por definição, é o valor do imóvel transmitido. A controvérsia está justamente em saber qual valor: o da transação, ajustado entre comprador e vendedor, ou o chamado valor venal de referência, apurado unilateralmente pela administração municipal.
O que diz o Superior Tribunal de Justiça
O STJ pacificou a matéria no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 2022). Em síntese, a Corte fixou três balizas:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação ao IPTU ou a tabelas pré-fixadas;
- o valor declarado na transação tem presunção relativa de conformidade com o mercado;
- essa presunção só pode ser afastada em processo administrativo regular, com contraditório e ampla defesa, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Em outras palavras, a prefeitura não pode, sozinha e sem justificativa concreta, impor uma base de cálculo maior do que a do negócio. O valor de referência pode servir como parâmetro interno de fiscalização, não como cobrança automática.
O que mudou com a Lei Complementar 227/2026
A LC 227/2026 alterou o artigo 38 do CTN, detalhando critérios técnicos para a estimativa do valor venal. Isso não significa que os municípios ganharam carta branca para impor valores pré-fixados.
O entendimento que vem prevalecendo no Tribunal de Justiça de São Paulo é o de que a nova lei não convalidou as metodologias municipais antigas de valor de referência e não eliminou o arbitramento do artigo 148 do CTN. Para as transações anteriores à lei, também não há que se falar em aplicação retroativa.
E se o valor declarado estiver abaixo do mercado?
A presunção do valor declarado não é absoluta. Se houver discrepância expressiva entre o preço da escritura e o valor de mercado, especialmente em operações como integralização de capital social, a administração pode questionar o valor em processo próprio, e o contribuinte terá oportunidade de se defender.
O ponto central é o seguinte: a desconsideração do valor da transação exige um procedimento formal, individualizado e com direito de defesa. O que não se admite é a imposição automática de uma tabela de valores.
O que fazer se o ITBI vier calculado a maior
Se a guia emitida usou como base um valor superior ao da sua compra, o primeiro passo é reunir os documentos: escritura ou contrato, comprovantes de pagamento, matrícula do imóvel e a própria guia emitida pela prefeitura. Com isso, é possível avaliar os caminhos, que podem passar por pedido administrativo de revisão ou, quando necessário, pela via judicial.
Cada caso tem suas particularidades, e a análise concreta dos documentos é indispensável para definir a melhor estratégia.
Tiago Pegorari Esposito
OAB/SP 215.940
@tpeadvogados