Os próximos passos após vencer o leilão
Sem dúvida alguma, após compreender os cuidados jurídicos que devem ser adotados e ter realizado a viabilidade econômica, o próximo passo não será outro senão: participar do leilão e arrematar!
Arrematado o imóvel, os próximos passos dependerão do tipo de leilão: (i) judicial ou (ii) extrajudicial.
O passo em comum é o pagamento.
Independentemente do tipo de leilão, o pagamento da comissão do leiloeiro é o passo seguinte, assim como o pagamento do arremate.
No leilão judicial, será necessário emitir uma guia de depósito judicial relativo ao valor do arremate, pagar e juntar ao processo com o comprovante de pagamento da comissão do leiloeiro, no prazo de 24 horas.
No leilão extrajudicial, normalmente paga-se a comissão do leiloeiro no prazo de 24 horas e, após a instituição financeira que levou o imóvel a leilão analisar os documentos do arrematante, será informado acerca do pagamento. Necessariamente, o pagamento pode não ser exigido em 24 horas. Todavia, conferir a regra no edital é fundamental para não deixar de pagar no prazo determinado.
Após o pagamento: formalizando a arrematação
Após o pagamento, é importante formalizar a arrematação e transferência do imóvel para o arrematante.
No caso do leilão judicial, será requerida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse. Normalmente, os imóveis estão ocupados.
A carta de arrematação será levada ao cartório de registro de imóveis para formalizar a transferência da propriedade em nome do arrematante. Para que isso aconteça, será necessário apresentar o comprovante de pagamento do imposto de transmissão de bens intervivos (ITBI) e os emolumentos que serão apresentados pelo cartório de registro de imóveis.
Em paralelo, o arrematante adotará as providências para cumprir o mandado de imissão na posse, o que pode implicar na desocupação do imóvel (o mandado de imissão na posse deve ser requerido com ordem de desocupação). Essa desocupação pode acontecer de forma amigável ou forçada.
A desocupação amigável
A forma amigável, muitas vezes, é alcançada com algum acordo entre o ocupante e o arrematante. O acordo pode conceder um prazo para desocupar ou oferecer alternativas que viabilizem a desocupação do imóvel e atendam aos interesses de ambos, como uma ajuda financeira para a mudança do ocupante, dentre outras possibilidades.
A desocupação forçada
A desocupação forçada ocorre através do oficial de justiça cumprindo a ordem de desocupação. Pode exigir que o arrematante providencie os meios necessários: um caminhão para levar os objetos do ocupante, um depositário para guardar esses bens, pessoal para fazer a mudança, dentre outras necessidades. Lamentavelmente, pode ser necessário o acompanhamento da Polícia Militar, quando os ânimos ficam mais exaltados. Todavia, há uma certeza: a desocupação ocorrerá.
No leilão extrajudicial
No caso de leilão extrajudicial, será exigido do arrematante o ajuizamento de uma ação de reintegração de posse. Aqui há uma diferença importante:
- Leilão judicial: não há prazo determinado para a desocupação. O oficial pode comunicar que vai desocupar em 10 dias ou chegar e desocupar sem aviso prévio, a depender da ordem judicial constante do mandado.
- Leilão extrajudicial: o prazo para desocupação é de 60 dias, contado a partir da citação do ocupante. Na prática, pode demorar mais do que isso.
O papel da assessoria jurídica especializada
Nesse momento da desocupação, recomenda-se que o arrematante tenha uma assessoria jurídica especializada e experiente para lhe assistir. A diferença entre uma desocupação que demora meses e uma que é resolvida rapidamente pode ser significativa. O investimento em orientação jurídica adequada é o que consolida o “lance certo” e valoriza a operação.
Nosso escritório tem vivência em assistir o cliente que arremata em qualquer uma das modalidades, seja na desocupação do leilão judicial ou do extrajudicial. Saber escolher a medida jurídica correta, no momento certo, é o que transforma um leilão em um investimento bem-sucedido. Se precisar de orientação adequada, estamos à disposição.
Tiago Pegorari Esposito-OAB/SP 215.940
Maio de 2026