Temos abordado, de maneira bastante objetiva, os cuidados para você participar do leilão de imóveis e oferecer um lance seguro, sem que sua tentativa de investimento se revele um péssimo negócio.
Destacamos, portanto, a importância de responder à pergunta elementar: o que está sendo leiloado? E, em seguida, analisar o edital e identificar os eventuais ônus que possam incidir sobre o objeto do leilão.
Mas será que esses cuidados são suficientes para garantir um investimento seguro, especialmente em leilões judiciais?
A resposta é não.
Consideramos investimento qualquer arrematação de imóvel, seja para moradia própria ou para revenda. Afinal, adquirir um imóvel através de leilão com desconto de 30% a 40% é, indiscutivelmente, um excelente negócio.
Contudo, em leilões judiciais, é necessário dar um passo além: analisar o processo que levou o imóvel ao leilão.
A análise processual é fundamental para identificar possíveis nulidades que, se alegadas oportunamente, podem anular todo o leilão.
Como funciona o leilão judicial
Quando o leilão é designado, normalmente são determinadas duas datas:
- Primeira data: o imóvel é leiloado pelo valor da avaliação
- Segunda data: se não arrematado, o bem é leiloado com desconto, conforme determinado pelo juiz
Após a arrematação, o arrematante deposita judicialmente o valor em até 24 horas e paga a comissão do leiloeiro. Em seguida, transcorrem 10 dias úteis para eventual impugnação.
Aqui está o risco: nulidades não percebidas no processo podem ser arguidas durante esse prazo e anular todo o leilão.
O que acontece se houver impugnação?
O juiz julgará a impugnação e analisará a nulidade. Porém, embora exista prazo para apresentação, não há prazo determinado para julgamento. Enquanto isso, o dinheiro permanece depositado judicialmente.
O arrematante fica sem o bem e sem seu dinheiro temporariamente. Isso significa perder recursos e oportunidades enquanto aguarda a decisão judicial para acolher a impugnação e, se o caso, determinar a devolução do dinheiro ao arrematante.
Um caso real: o risco da análise incompleta
Recentemente, atendemos um arrematante que cometeu um erro crítico: analisou apenas o edital, ignorando o processo.
Compreendeu que a viabilidade econômica fazia sentido e deu o lance. Arrematou o bem de forma parcelada: 30% de entrada e saldo em 30 vezes sem juros, apenas com correção monetária.
Após obter a carta de arrematação e levá-la a registro, foi surpreendido pela notícia de que o bem já havia sido arrematado.
Por quê? Ele não havia analisado o processo e desconhecia a existência de uma carta precatória com determinação de leilão paralelo. O imóvel havia sido leiloado por dois leiloeiros diferentes em procedimentos judiciais distintos.
Como “segundo” arrematante (sem saber), foi comunicado que sua arrematação não surtiu efeito. A primeira arrematação prevaleceu. Enquanto isso, ele aguardou a devolução do valor depositado e da comissão paga. Tempo perdido. Oportunidades perdidas.
Poderia ter sido evitado?
Sim. Se tivesse analisado o processo, teria identificado a carta precatória e a duplicidade de leilões.
É verdade que houve erro do Judiciário ao designar dois leiloeiros para o mesmo bem. Tecnicamente, seria possível mover ação de reparação de perdas e danos contra o Estado. Mas o resultado é incerto e, na prática, quase sempre desfavorável.
A conclusão é clara
Você quer buscar oportunidades seguras para dar bons lances e fazer bons negócios? Ou prefere correr o risco de dar maus lances e, depois, litigar contra o Estado em busca de uma reparação improvável?
Não se aventure. Estude os processos em caso de leilão judicial.
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